Problematika rekonstrukcí bytových domů a čerpání fondů oprav

Oblastí, která asi nejvíce zajímá a trápí jednotlivé členy družstva a nájemníky v domech jsou náklady na prováděné opravy, ať už ty velké a zásadní, tak běžná provozní údržba. Vedení družstva nebo i náš primátor rádi argumentují hezky opravenými domy, porovnáváním domů v osobním a družstevním vlastnictví. Každý rozumně uvažující člověk si ale domyslí, za čí peníze byly rekonstrukce provedeny a za jakých podmínek. Není tajemstvím, že dlouhá léta probíhaly rekonstrukce bez vyhlašování výběrových řízení, vedení družstva na toto dodávalo vlastní firmy. Až v poslední době se pod tlakem družstevníků výběrová řízení alespoň na část oprav provádějí. Otázkou, která v této souvislosti nutně vyvstává, je, za kolik byly a jsou opravy prováděny. Většina nájemníků si zvykla platit stanovené zálohy do fondu oprav daného objektu (přesněji „dlouhodobé zálohy popř. rezervy na údržbu, opravy a investice“ „střediska bytového hospodářství“), které se objekt od objektu liší. Se zahrnutím splátek úvěrů a úroků šlo někdy o částky přes 30 Kč/m2 plochy bytu. Na internetu je k dispozici anketa mezi více než 5000 vlastníky bytů ve sdružení vlastníků. Zde vychází jako průměrná částka cca 20 Kč/m2, odměny předsedům sdružení s cca 100-300 členy v rozmezí cca 2000-6000 Kč.

 

V současné době se již ve většině objektů postupně příspěvky do fondů oprav snižují v souvislosti s minulosti provedenými rekonstrukcemi domů, výtahů, výměn oken apod. Záleží hlavně na iniciativě příslušného delegáta, ale i na tlaku zaměstnanců družstva, která má zájem na zachování relativně vysokých příspěvků. Ve fondech oprav jsou ovšem mnohdy nastřádány nemalé prostředky, které jsou pro vedení družstva nadále lákavou možností k utrácení. Mediálně známým byl příklad více méně zbytečné rekonstrukce balkónů na Šanově II, jinde si družstvo vymýšlí protiplísňové nátěry fasád, které jsou dle odborníků nesmyslné, nadstandardní rekonstrukce elektroinstalace nad rámec norem na základě cíleně provedených revizí apod.

 

Nedá se paušálně říci, kolik by příspěvky do fondů oprav měly být, záleží především na dříve provedených opravách a rekonstrukcích a plánovaných nezbytných i zbytných opravách a úpravách. Pokud je objekt po komplexní rekonstrukci (což je naprostá většina domů Míru), je dle nejčastějších zkušeností zcela dostačující částka kolem 14-18 Kč/m2, bez zahrnutí splátek úvěrů a úroků z minulosti. Případné snížení příspěvku pak záleží na dohodě delegáta s družstvem, na argumentaci a také neodbytnosti delegáta.

 

Důležitou otázkou je, do jaké míry může do družstvem naplánovaných akcí mluvit samospráva objektu, tedy nájemníci a jimi zvolený delegát. Podle stanov družstva členská schůze samosprávy (tedy objektu) projednává návrh hospodářského plánu samosprávy... a delegát spolupracuje při zajišťování oprav a údržby. Bohužel pravomoce samosprávy a delegátů nejsou z našeho pohledu dostatečné a stálo by za snahu tyto v rámci stanov posílit- např. aby mohl delegát sám rozhodnout o opravách za nižší částky, o středních a dražších opravách aby mohla rozhodnout samospráva a pouze o nutných, nouzových opravách by mohlo rozhodnout představenstvo ve spolupráci se samosprávou. V praxi nyní záleží především na důrazu a iniciativě konkrétního delegáta a členů samosprávy, co se jim podaří prosadit a praxe také ukazuje, že důraz a „ostré lokty“ jsou faktory, které prostě zabírají. V případě, že vedení družstva naplánuje opravu objektu nebo jiný výdaj, se kterým delegát a nájemníci nesouhlasí, je nejlepší svolat schůzi samosprávy, problematiku probrat a sepsat případně nesouhlas, protinávrh apod. podepsaný většinou nájemníků (členů) a tento dokument doručit na družstvo. To je pak povinno se tímto zabývat a zahájit diskusi, jejímž výsledkem je řešení uspokojující jak zájmy samosprávy, tak družstva jako celku. Již proběhly konkrétní případy v rámci Míru, kdy se nájemníci postavili plánům družstva a uspěli s odkladem akcí. Mezitím se dají řešit náhradní, levnější a efektivnější způsoby oprav a posouzení jejich nezbytnosti. Důležité je i trvat i v případě menších akcí na výběrovém řízení, které zajistí snížení ceny prací na tržní úroveň. Následně je nutné provést kontrolu kvality provedených prací, použitých materiálů a zařízení, neboť i zde dochází k pochybením.